La nozione di condominio

Quando in un edificio coesistono coesistono proprietà esclusive e parti comuni indivise, le une legate alle altre da un intimo nesso di reciproca complementarietà e funzionalità, si ha condominio.

Infatti, nel condominio, accanto alle singole proprietà vi sono parti dell'edificio comuni che per propria natura o per la funzione strumentale cui sono destinate, non sono divisibili od attribuibili in proprietà esclusiva ai comunisti; si tratta di parti delle quali l'art. 1117 del codice civile fornisce ampia elencazione. Sulla non necessaria sussistenza nel condominio dei beni comuni, la Suprema Corte si è così espressa:"Il condominio negli edifici viene ad esistenza per la sola circostanza che la proprietà di piani o di porzioni di piano di un medesimo edificio appartenga a più titolari in proprietà esclusiva, a prescindere dalla circostanza che non vi siano locali comuni e che esistano distinti ingressi"(2).

Nel condominio vi sono beni che spettano congiuntamente a più persone a titolo di proprietà, ma, a differenza della comunione, nel condominio coesiste un sistema misto di proprietà esclusiva e di proprietà comune. Più soggetti (i condòmini) sono contemporaneamente proprietari esclusivi dei piani, o porzioni di essi, di un medesimo fabbricato, nonché proprietari pro indiviso delle parti comuni dell'edificio. Queste ultime, proprio per il loro carattere di accessorietà e complementarietà rispetto alle proprietà esclusive, determinano la necessità di una particolare organizzazione per il loro governo. Nel condominio degli edifici, quindi, coesistono due diritti:

  • il diritto di proprietà esclusiva nei singoli piani;
  • la comunione forzosa e necessaria sui beni comuni indivisibili;

Alcuni dei beni comuni indivisibili sono indispensabili, mentre altri sono accessori: in ognio caso nessun proprietario potrà mai rinunciarvi (art.1118 c.c.) come avviene nello scioglimento della comunione. Il condòmino continuerebbe, infatti, ad usufruire dei beni comuni, anche dopo la rinuncia, in virtù del carattere di accessorietà e complementarietà delle parti comune con la proprietà del suo appartamento. Solo con l'alienazione di questo egli può liberarsi dagli obblighi condominiali. Inoltre, la disciplina legislativa per il condominio prevista dagli articoli 1117-1139 del codice civile è di natura speciale per cui non sono consentite applicazioni di altre disposizioni, come quelle che riguardano la servitù o la comunione. Infatti, il dettato dell'art.1139 c.c., a conferma di ciò, prevede l'applicazione delle norme sulla comunione solo per quanto non espressamente previsto dale ricordate disposizioni sul condominio.

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