La gestione del bene comune

Il principio di maggioranza e le deroghe spaziali o temporali. Nella comunione dei beni la collettività dei comunisti prevale sul singolo. Tutta la normativa che presiede alla regolamentazione delle attività di uso, di gestione e di disposizione dei beni in comune tende a realizzare tale fine. Fondamentali sono, al riguardo, le disposizioni di cui agli articoli 1105, 1106 e 1108 -primo e secondo comma - del codice civile. Ciò significa che le attività dei singoli sono consentite solo in quanto dirette alla realizzazione dell'interesse comune, senza risultare pregiudizievoli per gli interessi degli altri comuisti (art.1102 c.c.). Il comunista non può alterare, ad esempio, la destinazione della cosa comune, né può impedirne l'uso agli altri comunisti.
Vi possono essere però delle deroghe: ad esempio un uso basato su criteri di divisione spaziale (quale potrebbe essere la divisione di un parcheggio comune che viene frazionato in tante zone quanti sono i proprietari) o temporale (si pensi all'uso turnario dei posti auto). Il bene comune può essere addirittura ceduto in uso ad altri, nel qual caso, realizzandosi la costituzione di un diritto reale di godimento, è necessario il consenso unanime dei comproprietari (art. 1108 c.c., terzo comma).

Nel caso dell'ordinaria gestione le deliberazioni approvate dalla maggioranza vincolano anche gli altri (art. 1105 c.c. - secondo comma), mentre in tutti gli altri casi (straordinaria amministrazione), la maggioranza prescritta è quella del valore complessivo della cosa comune(4).
Se ne ricava che le iniziative individuali per la gestione della cosa comune non sono, quindi, consentite al di fuori di quelle necessarie per la conservazione od il miglior uso della stessa.

L'unanimità per gli atti di disposizione. L'articolo 1108 c.c. terzo comma prevede, per gli atti di disposizione del bene comune(vendita, donazione, etc...), la necessità del consenso unanime dei comunisti, quando si ha riguardo alla totalità del bene; mentre il singolo partcipante può disporre dello stesso diritto solo nei limiti della propria quota. Ciò vale sia per gli atti di alienazione o di rinuncia, sia per gli atti di costituzione di diritti reali limitati sulla cosa comune.

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