La costituzione del condominio

Come si forma un condominio? Nella maggior parte dei casi si acquista un appartamento non ancora costruito, ma il condominio Ŕ oggetto di un contratto su cosa futura: viene cosý a realizzarsi un condominio in fieri.

Modi di costituzione del condominio. In concreto, i modi con cui si costituisce u condominio sono diversi:

  • a) il caso pi¨ ricorrente Ŕ quello in cui l'unico propietario di un immobile trasferisce, con atto di compravendita, il diritto di proprietÓ su una o pi¨ unitÓ dello stesso edificio;
  • b) nel caso di edifici costruiti da cooperative, il condominio sorge solo dopo la stipula dei contratti di mutuo e l'assegnazione degli appartamenti (8);

Il condominio pu˛ nascere anche quando viene a sciolta una comunione preesistente oppure quando su un terreno in comunione viene costruito un palazzo, in cui gli appartamenti hanno parti in comune.
Il condominio sorge quando vengono redatte scritture private di trasferimento degli appartamenti che dividono la proprietÓ esclusiva generando le singole proprietÓ esclusive(9).

La quota millesimale come misura dei diritti e degli obblighi. Per misurare i diritti e gli obblighi dei cond˛mini, l'art. 68 delle disposizioni attuative del codice civile(11), stabilisce di utilizzare come unitÓ di misura la quota millesimale di proprietÓ sui beni in comune, data dal rapporto tra il valore della proprietÓ acquistata e quello dell'intero edificio.
I millesimi, quindi, rappresentano misura il rapporto intercorrente tra la singola unitÓ immobiliare e l'intero complesso condominiale; il regolamento di condominio, in genere, prevede millesimi differenziati per le spese di gestione generali, di riscaldamento, ascensore etc. Ogni unitÓ immobiliare avrÓ diversi millesimi uno per ogni tabella di spese.
I poteri di ogni cond˛mino, circa l'amministrazione e gli obblighi per le spese necessarie, vengono deterninati in base alle tabelle millesimali, cioÚ in base alla proporzione del valore della parte in piena proprietÓ (determinata appunto in millesimi)(12) e il totale dei beni in comune.

Il criterio di ripartizione proporzionale all'uso. Nel condominio per˛ esistono, per˛, dei beni che servono in modo diverso od esclusivo alcuni cond˛mini: in tal caso il criterio di ripartizione Ŕ proporzionale all'uso (si pensi, ad esempio, alle scale). Esistono regole particolari per evitare che il singolo sia costretto a sopportare sacrifici imprevisti e non necessari in materia d'innovazioni gravose o voluttuarie: se l'utilizzo parziale delle stesse Ŕ possibile, l'onere di partecipazione alle spese Ŕ limitato ai consenzienti; se l'uso separato Ŕ impossibile, l'innovazione non sarÓ consentita, salvo che la maggioranza dei cond˛mini che l'ha voluta ne sopporti integralmente le spese (13).

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