La costituzione del condominio

Come si forma un condominio? Nella maggior parte dei casi si acquista un appartamento non ancora costruito, ma il condominio è oggetto di un contratto su cosa futura: viene così a realizzarsi un condominio in fieri.

Modi di costituzione del condominio. In concreto, i modi con cui si costituisce u condominio sono diversi:

  • a) il caso più ricorrente è quello in cui l'unico propietario di un immobile trasferisce, con atto di compravendita, il diritto di proprietà su una o più unità dello stesso edificio;
  • b) nel caso di edifici costruiti da cooperative, il condominio sorge solo dopo la stipula dei contratti di mutuo e l'assegnazione degli appartamenti (8);

Il condominio può nascere anche quando viene a sciolta una comunione preesistente oppure quando su un terreno in comunione viene costruito un palazzo, in cui gli appartamenti hanno parti in comune.
Il condominio sorge quando vengono redatte scritture private di trasferimento degli appartamenti che dividono la proprietà esclusiva generando le singole proprietà esclusive(9).

La quota millesimale come misura dei diritti e degli obblighi. Per misurare i diritti e gli obblighi dei condòmini, l'art. 68 delle disposizioni attuative del codice civile(11), stabilisce di utilizzare come unità di misura la quota millesimale di proprietà sui beni in comune, data dal rapporto tra il valore della proprietà acquistata e quello dell'intero edificio.
I millesimi, quindi, rappresentano misura il rapporto intercorrente tra la singola unità immobiliare e l'intero complesso condominiale; il regolamento di condominio, in genere, prevede millesimi differenziati per le spese di gestione generali, di riscaldamento, ascensore etc. Ogni unità immobiliare avrà diversi millesimi uno per ogni tabella di spese.
I poteri di ogni condòmino, circa l'amministrazione e gli obblighi per le spese necessarie, vengono deterninati in base alle tabelle millesimali, cioé in base alla proporzione del valore della parte in piena proprietà (determinata appunto in millesimi)(12) e il totale dei beni in comune.

Il criterio di ripartizione proporzionale all'uso. Nel condominio però esistono, però, dei beni che servono in modo diverso od esclusivo alcuni condòmini: in tal caso il criterio di ripartizione è proporzionale all'uso (si pensi, ad esempio, alle scale). Esistono regole particolari per evitare che il singolo sia costretto a sopportare sacrifici imprevisti e non necessari in materia d'innovazioni gravose o voluttuarie: se l'utilizzo parziale delle stesse è possibile, l'onere di partecipazione alle spese è limitato ai consenzienti; se l'uso separato è impossibile, l'innovazione non sarà consentita, salvo che la maggioranza dei condòmini che l'ha voluta ne sopporti integralmente le spese (13).

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