Il condominio parziale ammissibile

Esistono posizioni nettamente contrarie, sostenute da notevoli argomenti, all'ammissibilità del condominio parziale.Il superamento della tesi sull'inammissibilità del condominio parziale. In primo luogo si deve contatare che la legge si riferisce esplicitamente a beni comuni a tutti i condòmini "se il contrario non risulta dal titolo" ex art. 1117 c.c. Ciò vuol dire che esiste una sola eccezioneper la quale i beni non sno comuni a tutti i condòmini: la volontà contraria contenuta nel titolo di acquisto.

Questa osservazione potrebbe sembrare sterile se il suo carattere formalistico non fose convalidato da un ulteriore rilievo pratico e sostanziale: il motivo per cui i beni sono comuni anche a quei condòmini che no li utilizzano risiede nel fatto che quei beni partecipano di un edificio unico che è, appunto, il condominio.
Il destino comune dei beni viene supportato dall'unità dell'edificio cui partecipano tutti i proprietari in virtù della loro ulteriore qualifica di condòmini. In questa prospettiva il criterio di utilizzabilitànon viene affatto preso in considerazione dalla legge per determinare la contitolarità dei beni di cui all'articolo 1117 c.c, per cui tali beni sono comuni anche se solo aluni condòmini li utilizzano.

In realtà, è vero che il citato articolo 1117c.c. non consente esplicitamente che la proprietà dei beni sia comune solo ad alcuni condòmini però, a ben guardare, nemmeno lo vieta espressamente; tale possibilità è amessa slloa base di una convenzione ma non si può escludere che il criterio dell'utilizzabilità (e quello correlato dell'utilità) non sia richiamato dall'art.1117 c.c. (in quanto sottintes da quella normativa).

Il legislatore, allora, non ha esplicitamente dichiarato che il condominio riguarda solo cloro ai quali i beni servono peché tale stato di fatto rappresenta una condizione necessariamente preesistente all'operatività della norma, cioé essa è presupposta sulla base della logica determinazione dei fatti e dei conseguenti effetti che si verificano in questi casi.

Questo sembra essere il ragionamento che sta alla base dell'opinione per cui:"I presupposti per l'attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono necessari per l'esistenza o per l'uso, ovvero sono destinati all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte (o di alcuni parti) di esso. Pertanto, del diritto soggettivo di condominio formano oggetto soltanto i servizi e gli impianti effettivamente legati alle unità abitative dal collegamento strumentale; vale a dire le sole parti di us comune che siano necessarie par l'esistenza, ovvero siano destinate all'uso o al servizio di determinati piani o porzioni di piano".

La Cassazione (24) determina anche il motivo specifico di tale conclusione:"La disposizione da cui risulta con certezza che che le cose, i servizi e gli impianti di uso comune dell'edificio non appartengono necessariamente a tutti i partecipanti, si rinviene nell'art.1123, comma terzo, c.c. Secondo questa norma, l'obbligazione di concorrere nelle spese per la conservazione grava soltanto sui condòmini, ai quali appartiene la proprietà comune".

In realtà se si legge il comma in questione (25) non si evince affatto quanto affermato dalla Cassazione, poiché viene disciplinatoil criterio di spesa in base al criterio di utilità, per cui questa norma non disciplina affatto la parzialità della titolarità: ben potrebbe intendersi, la norma in commento, nel senso che le spese sono sopportate dai condòmini che ne traggono utilità ma la proprietà resta, comunque, in capo a tutti i condòmini, anche a quelli che non usano i beni in oggetto, così come stabilito dal principio generale di cui all'aritcolo 1117 c.c.

E' la stessa Cassazione che risponde sottolineando come il terzo comma dell'art.1123 c.c. "non recepisce ilcriterio,che si assume valido in genrale pe la ripartizione delle spese per le parti comuni, secondo cui i contributi si suddividono tra i condòmini in ragione dell'utilità. Se così fosse, il precetto sarebbe del tutto superfluo, perché ripeterebbe quello dettato dal capoverso precedente" tanto è vero che:"Posto che l'art.1123 c.c. comma terzo ripartisce il concorso nelle spese per le parti comuni, destinatea servire le unità immobiliari in misura diversa, in proporzione all'uso che ciascunopuò farne, dal contributoimplicitamemnte esonera coloro i quali, per ragioni obbietive afferenti alla strutturao alla destinazione, non utilizzano le parti, che non sono necessarie per l'esistenza o alla destinazione, non utilizzano le parti, che non sono necessarieper l'esistenza o per l'uso, ovvero nonsono destinateall'uso o al servizio dei loropiani o porzioni di piano. Se i proprietari delle unità immobiliari, no collegate con deteminate parti comuni, fossero esonerati dal concorso nelle spese in virtù del criterio dell'utilità statuito dall'art.1123 comma secondo c.c., il disposto dell'art.1123 comma terzo sarebbe del tutto identico a quello fissato nel comma precedente e configurerrebbe un duplicato inutile".

E' questa interpretazione che collega funzionalmente le diverse parti di una norma in maniera esmplare per arrivare ad identificare una eadem ratio che sottende l'intero dettato normativo ed il ragionamento viene spiegato in questo modo:"In realtà,l'art.1123 c.c. nei distinti capoversi contempla ipotesi differenti. Mentre al comma due regola solo ed esclusivamente la ripartizione delle spese per l'uso, al comma tre disciplina la suddivisione delle spese per la conservazione. La ragione della previsione espressa è che le cose, gli impianti e i servizi, essendo collegatimaterialmente e per la destinazione soltanto con alcune unità immobiliari, apparttengono in comunesolamente ai proprietari di queste. La disposizione, cioé, cntempla l'ipotesi di condominio parziale".

Come si vede la Cassazione fa discendere esplicitamente dall'articolo 1123 c.c. la previsione legislativa del condominio parziale il quale deve essere ammesso, non solo in base ai ragionamenti effettuati dalla Suprema Corte, ma anche in base al dato incontestabile cjhe dalla leggenon risulta alcun esplicito divieto di costituzione del condominio parziale e che il condominio parziale risulta essere una fattispecie che realizza interessi meritevoli di tutela alla stregua dei principi del nostro ordinamento giuridico.

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