Il condominio minimo

Per condominio minimo (o piccolo condominio) si intende quel condominio composto da due soli partecipanti. In questo caso è difficile stabilire quale normativa si applichi. E' controverso, in altri termini, se al condominio minimo si applichino le norme del condominio o quelle della comunione.

L'assemblea nel condominio minimo. I dubbi sorgono, innanzitutto, se consideriamo l'assemblea condominiale: come si forma la maggioranza? Sarà possibile solo l'unanimità o la parità delle posizioni. Non sarebbe applicabile, allora, l'art. 1136 c.c. per tutto ciò che riguarda la costituzione e le deliberazioni della assemblea.
E' chiaro, però, che tale situazione di unanimità e stallo si può verificare anche nel caso di condomini con più di due codòmini e pertanto il numero di partecipanti al condominio è del tutto ininfluente. Non c'è motivo di disattendere la normativa condominiale nel caso di due soli partecipanti.

La giurisprudenza (16) è arrivata alla conclusione che nel condominio minimo va applicata la normativa sul condominio fatta eccezione per la parte riguardante l'assemblea dove vanno applicate le norme sulla comunione grazie al rinvio operato ex art. 1139 c.c.(in particolare gli articoli 1104,1105 e 1106 c.c., concernenti l'amministrazione della comunione in generale).

Come già detto, l'impossibilità per l'assemblea di deliberare a maggioranza può verificarsi anche nei condomini con un numero di partecipanti superiore a due ( si pensi a due fazioni contrapposte dotate di eguale partecipazione numerica e rappresentanza millesimale). In questi casi ciascun condòmino potrebbe ricorrere all'autorità giudiziaria ex art. 1105 c.c., ultimo comma.

La cassazione (18) in materia di condominio minimo ha affermato esplicitamente che "se il condominio di un edificio è costituito da due soli partecipanti e difetta quindi, per mancanza del presupposto di una pluralità di condòmini, la possibilità di applicare la disciplina dettata dall'art. 1136 c.c. sulla costituzione delle assemblee e la validità delle sue delibere, operano le norme sulla comunione in generale e, fra queste, l'art.1105 c.c., il quale consente il ricorso all'autorità giudiziaria per superare un contrasto fra due partecipanti che pregiudichi la necessaria amministrazione della cosa comune".

Lo scopo evidente è quello di dirimere eventuali contrasti in ordine alla gestione dei beni. Al riguardo la Cassazione in un importante e significativo arresto, ha precisato che nel caso di condominio composto di soli due partecipanti "le spese necessarie alla conservazione o alla riparazione della cosa comune devono essere oggetto di regolare delibera, adottatata previa rituale convocazione dell'assemblea dei condòmini, della quale non costituisce valido euipollente il mero avvertimento o la mera comunicazione all'altro condòmino della necessità di procedere a determinati lavori. Il principio della preventiva convocazione e successiva deliberazione dell'assemblea può essere derogato solo se vi sono ragioni di particolare urgenza" (19). Con tale sentenza la Suprema Corte ha fatto ragione di tutti i precedenti orientamenti giurisprudeziali ritenendo insufficiente l'aplicazione dei principi sanciti dagli articoli 1104 e 1105 c.c. nel dirimere una controversia in materia di rimborso pro quota di oneri condominiali per spese di riparazione di parti comuni.
Per cui oggi possiamo ritenere che il condominio minimo subisce l'applicazione di tutte quelle norme procedurali, e non, previste per il condominio in generale.

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